Verkauf der Immobilie mit Wohnrecht
Der Immobilienverkauf mit Wohnrecht ist eine gute Möglichkeit, das eigene Haus oder die eigene Wohnung zu verkaufen, ohne die gewohnten vier Wände verlassen zu müssen.
Für viele ältere Menschen, die zusätzlich Geld benötigen und noch zu Lebzeiten erneut bzw. „doppel“ von Ihrem Immobilienvermögen profitieren möchten, ist dies ein gut geeignetes Modell – durch den Verkaufserlös und die weiterhin persönliche Nutzung des eigenen Wohnraums.
Immobilien sind nach wie vor eine der wichtigsten und wertvollsten Anlagen für viele Menschen und dienen gleichzeitig als Altersvorsorge. Ältere Menschen haben häufig aber auch den Wunsch, ihre Immobilie zu Geld zu machen, um sich Ihren wohlverdienten Lebensabend zu gestalten. Letztlich sollte sollte nicht nur an die Erben gedacht werden, die das Haus oftmals gar nicht haben wollen. Zudem will man sein Zuhause nicht verlieren und nach Möglichkeit bis zum Schluss in seiner gewohnten Umgebung bleiben.
Im Rahmen eines Verkaufs lässt sich dies auch ermöglichen, wenn man zugleich ein lebenslanges Wohnrecht definiert.
Verkauf mit Wohnrecht - worauf sollte man achten?
Es macht offensichtlich kaum einen Sinn, eine Wohnung oder ein Haus bis zu seinem eigenen Tod zu halten, wenn es ohnehin keine Erben gibt. Denn letztendlich gibt es niemanden, der davon wirklich profitiert.
Doch auch bei vorhandenen Erben kann es zumindest eine Überlegung wert sein, stattdessen einen Verkauf mit Wohnrecht in Betracht zu ziehen. Denn so kann man als Verkäufer großen Nutzen aus dem Vermögen ziehen, ohne aber die eigenen vier Wände verlassen zu müssen.
Dabei gilt es jedoch einige Punkte zu beachten. Erst einmal muss man den zukünftigen, möglichen Erben, dass man Ihnen keine Immobilie hinterlassen wird. Außerdem sollte man überlegen, ob ein klassischer Verkauf über einen Makler nicht doch die bessere Alternative ist. So erhält man zwar kein Wohnrecht, kann aber häufig einen besseren Preis erzielen.
Weitere Besonderheiten
Der Immobilienverkauf mit Wohnrecht wohnen Sie weiterhin in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung, haben aber nicht mehr die Verantwortung für das Objekt, wie die als Eigentümer. Denn Immobilien-Eigentümer zu sein, kann oft auch eine Last bedeuten. Mit dem Verkauf geben nämlich neben den Rechten auch Ihre Pflichten auf. Das bewirkt gerade für Menschen im Rentenalter häufig eine massive Entlastung. Wenn es Ihnen in erster Linie um das Wohnen in gewohnter Umgebung geht und nicht um anderweitige Verwendungen, ist der Verkauf der Immobilie mit Wohnrecht eine sehr gute Lösung.
Wie beim Verkauf mit Nießbrauchsrecht ist hier ebenfalls mit einem „Bewertungsabschlag“ der Immobilie zu rechnen. Ihre Immobilie ist für den neuen Eigentümer weniger wert, da dieser sie nicht selbst bewohnen oder anderweitig vermieten kann. Die Minderung des Immobilienwertes ermittelt sich aus den entgangenen künftigen Mieteinnahmen, die mit einem entsprechenden Kalkulationszins und unter Berücksichtigung Ihrer durchschnittlichen Lebenserwartung auf ihren heutigen Wert abgezinst werden. Der Bewertungsabschlag fällt gegebenenfalls nicht so hoch aus, da das Wohnungsrecht eingeschränkter ist als das Nießbrauchsrecht.
Den Verkaufserlös können Sie rentierlich anlegen, die Erträge und ggf. der Kapitalverzehr bessern dann Ihre Rente auf.
Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauch
Wohnrecht
Das Wohnrecht darf nur der Begünstigte selbst ausüben. Vereinbaren können und sollten die Schenkenden allerdings mit den Übernehmern das lebenslange Wohnrecht (§§1090 bzw. 1093 BGB) für festgelegte Räume. Dieses muss ins Grundbuch eingetragen werden. Es bleibt bei einem Hausverkauf bestehen, sofern die Klausel richtig formuliert wurde. Käufer der Immobilie müssten die Grundbucheintragung akzeptieren und die Schenkenden bräuchten dann bei einem Eigentümerwechsel nicht ausziehen.
Nießbrauchrecht
Neben dem lebenslangen Recht, im Haus wohnen zu bleiben, hat man beim Nießbrauchrecht auch den Nutznieß, der ebenfalls ins Grundbuch eingetragen wird. Hier behält der Nießbraucher auch den wirtschaftlichen Besitz. Er darf also auch vermieten und die erzielte Miete selbst behalten. Da er aber kein Eigentümer mehr ist, kann er den Besitz nicht vererben oder verkaufen. Der neue Eigentümer kann das Objekt zwar verkaufen, doch der Nießbrauch bleibt bis zum Tod des Nießbrauchers bestehen. Der Nießbrauch ist eine sehr umfangreiche und sichere Variante, denn das gesamte Nutzungsrecht bleibt dem Schenkenden erhalten. Er ist jedoch dazu verpflichtet, gut zu wirtschaften, die Immobilie zu pflegen und zu ordentlich versichern.
Steuerliche Aspekte
Beim Wohnrecht oder Nießbrauch geht es um bares Geld. Entweder die gesparte Miete, oder die Miete, die eine berechtigte Person durch eine Vermietung einnimmt. Und wie bekannt meldet sich das Finanzamt, wenn es bei einer Schenkung oder bei Erbe um Wert geht: Erbschafts- oder Schenkungssteuer werden fällig.
Berechnung durch das Finanzamt
Hier wird die ersparte Miete hochgerechnet. Maßstab ist dabei der Barwert bzw. Kapitalwert – also der Wert aller künftigen gesparten oder eingenommenen Mieten in einer Summe und auf den heutigen Tag abgezinst. Der Fiskus errechnet also, was ein lebenslanges Wohnrecht oder ein lebenslanger Nießbrauch wert wäre, wenn er heute mit einer Summe bezahlt werden würde. Bei der Berechnung des Barwertes wird durch das Finanzamt zunächst der Jahreswert des Nutzungsrechts ermittelt. Wohnt die berechtigte Person selbst in der Immobilie, ist das die jährlich gesparte Miete, die für eine vergleichbare Wohnung gezahlt werden müsste.
Berechnung bei vermietetem Wohnraum
Der zu versteuernde Wert
Der Jahreswert wird dann mit einem bestimmten Faktor multipliziert. Dieser ergibt sich aus dem Bewertungsgesetz im Zusammenhang mit den jährlich neu ermittelten Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Somit hängt es vom Alter und Geschlecht der Person ab. Bei jüngeren Personen ist die voraussichtliche Lebenserwartung und damit die Dauer des Nutzungsrechts höher als bei älteren Personen. Der zu versteuernde Barwert des Wohnrechts oder Nießbrauchs ergibt sich aus Jahreswert mal Faktor.
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